Aus für den Gewinnfreibetrag auf Wertpapiere – was jetzt?
Für viele Selbstständige war es bisher eine bewährte Möglichkeit, die Steuerlast zu optimieren: Ein Teil des Gewinns wurde in begünstigte Wertpapiere investiert, diese einige Jahre im Betriebsvermögen gehalten, um damit den investitionsbedingten Gewinnfreibetrag zu nutzen. Ab 2027 ist damit Schluss. Wertpapiere fallen als begünstigte Wirtschaftsgüter weg. Wir haben mit Florian Kiegerl (FK Steuerberatung / Enzinger Steuerberatung) über Alternativen gesprochen.
Die ursprüngliche Idee des Gewinnfreibetrags war: Man wollte Selbstständigen ein ähnliches Steuerzuckerl geben wie Angestellten mit dem 13. und 14. Gehalt. Bisher konnte man dafür Geräte, Büroausstattung oder eben bestimmte Wertpapiere kaufen. Ab 2027 sind jedoch nur noch Realinvestitionen begünstigt. Was also tun, wenn am Jahresende ein Gewinn erwartet wird, aber keine betriebliche Investition ansteht? Eine mögliche Alternative zum Gewinnfreibetrag auf Wertpapiere zur Reduktion der Steuerlast ist das Bauherrenmodell – eine langfristige Immobilieninvestition, die nicht nur steuerliche Vorteile bietet, sondern auch einen Beitrag zur Finanzierung von Sanierungs- und Wohnbauprojekten leistet.
Das Bauherrenmodell: Investieren statt nur Wertpapiere halten
„Das Bauherrenmodell ist von der Idee her eine Investition im Immobilienbereich“, erklärt Florian Kiegerl. Dabei erwerben Anleger nicht einfach eine einzelne Wohnung, sondern beteiligen sich an einer Gesellschaft, die neuen Wohnraum schafft, etwa durch umfangreiche Sanierung oder durch kompletten oder teilweisen Abbruch und Neuerrichtung (Assanierung). Der steuerliche Vorteil liegt vor allem in der beschleunigten Abschreibung. Während eine herkömmliche Immobilie nur relativ langsam abgeschrieben werden kann, ist beim Bauherrenmodell unter bestimmten Voraussetzungen eine deutlich schnellere Abschreibung möglich. Das Ergebnis sind steuerliche Verluste, die mit anderen Einkünften verrechnet werden können. Somit entsteht ein Steuervorteil für den Anleger. Damit ist das Bauherrenmodell allerdings keineswegs einfach ein Ersatz für das Wertpapierdepot. Es handelt sich um ein langfristiges Immobilieninvestment mit unternehmerischem Risiko. „Das ist eine sehr interessante Option, um die Steuerlast zu senken“, sagt Kiegerl. „Denn man hat auch den zusätzlichen Vorteil, sich um nichts kümmern zu müssen. Das streichen auch meine Klienten immer wieder positiv hervor.“
Weniger Aufwand als mit der eigenen Anlegerwohnung
Das Besondere daran: Man beteiligt sich an einer Personengesellschaft (meist GmbH & Co KG), die eine größere Liegenschaft saniert oder neu errichtet und danach vermietet. Das hat eindeutige Vorteile: Man muss sich nicht um die Mietersuche, Mietverträge oder Kleinigkeiten des täglichen Lebens wie kaputte Haushaltsgeräte kümmern. Beim Bauherrenmodell übernimmt diese Aufgaben die dafür vorgesehene Gesellschaft. Auch das Vermietungsrisiko wird über den gesamten Bestand verteilt, denn es gibt einen Mieten-Pool: Steht eine von 50 Wohnungen leer, betrifft das den Anleger anteilig und nicht nur eine Person allein. Für Anleger bedeutet das: Sie investieren in ein Immobilienprojekt, ohne sich selbst um einzelne Mieter, Reparaturen oder laufende Verwaltungsfragen kümmern zu müssen. Zusätzlich ist durch den Mieten-Pool die Planbarkeit wesentlich besser.
Steuerlicher Vorteil mit langfristiger Perspektive
Interessant ist das Modell vor allem für Menschen mit hohem Einkommen und einer längeren Investitionsperspektive. „Die steuerlichen Verluste fallen insbesondere in den ersten Jahren an – also zu einem Zeitpunkt, an dem die persönliche Steuerbelastung häufig vergleichsweise hoch ist. Später dreht sich der Effekt: Das Projekt erwirtschaftet Gewinne, die steuerlich relevant werden“, so der Experte. Das macht das Bauherrenmodell zu einer Art langfristiger Steuergestaltung – aber eben nicht zu einer kurzfristigen Geldanlage. „Die Benefits kriegt man allerdings nicht einfach so, sondern das ist schon mit einem gewissen Risiko verbunden, denn man wird ja damit auch zum Bauherrn“, betont Kiegerl.
Was sich gegenüber dem Wertpapierkauf ändert
Während Wertpapiere für den Gewinnfreibetrag vier Jahre im Betriebsvermögen gehalten werden mussten, ist der Zeithorizontbeim Bauherrenmodell wesentlich länger. Der Anleger trägt als Beteiligter zwar wirtschaftliche Risiken, erzielt dafür aber potenziell größere Gewinne. Das Modell sollte daher nicht allein wegen der möglichen Steuerersparnis gewählt werden. Entscheidend ist, ob die gesamte Investition zur persönlichen finanziellen Situation und zur langfristigen Vermögensplanung passt.