Achtung beim Immobilienverkauf: Warum die ImmoESt viele überrascht
Der Verkauf einer Immobilie bringt zwar Geld, aber nicht alles davon kann man behalten: Bis zu 30 % des Verkaufspreises können ans Finanzamt gehen. Verantwortlich dafür ist die Immobilienertragssteuer (ImmoESt), die immer wieder für Überraschungen sorgt. Wir haben mit dem Steuerberater Manuel Semmler, Geschäftsführer und Partner der Fidas Deutschlandsberg, gesprochen, der die wichtigsten Punkte rund um die ImmoESt erklärt. Sein wichtigster Tipp: einen Verkauf frühzeitig planen und sich über mögliche Befreiungsfristen informieren.
Es ist ein Mythos, der sich hartnäckig hält: Wer ein Haus oder eine Wohnung länger als zehn Jahre besitzt, verkauft danach steuerfrei. Doch das ist ein gefährlicher Irrglaube. Denn die steuerrechtliche Lage zeichnet ein etwas anderes Bild. „Die Immobilienertragsteuer wurde bereits im April 2012 eingeführt“, stellt Manuel Semmler klar. Vor dieser Reform gab es tatsächlich eine zehnjährige Spekulationsfrist, nach der Gewinne steuerfrei blieben. Doch diese Zeiten sind vorbei. „Das hat sich gewandelt, es ist die ImmoESt von 30 Prozent gekommen“, so Semmler. Heute ist jeder private Immobilienverkauf grundsätzlich steuerpflichtig. Wer blauäugig agiert, steht schnell vor einer unliebsamen Überraschung. Semmler: „Viele rufen bei uns in der Kanzlei an, weil sie eine Immobilie geerbt haben, die sie verkaufen wollen. Wenn ich ihnen dann sage, dass 30 Prozent ImmoESt abzuführen sind, dann überdenken das viele, weil sie von den hohen Summen überrascht sind.“
Alt oder neu? Der ominöse 31. März 2002
Wie viel Steuer verlangt wird, hängt von der Einstufung als „Altvermögen“ oder „Neuvermögen“ ab. „Der Stichtag ist der 31. März 2002“, erklärt der Experte. „Man hat bei der Gesetzeseinführung die alte zehnjährige Frist zurückgerechnet. Alles, was vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde, gilt als Altvermögen; alles danach als Neuvermögen.“ Ausschlaggebend ist also der Erwerbszeitpunkt, wann das Eigentum erlangt wurde. Beim Neuvermögen, also einem Kauf nach dem 31. März 2002, wird der tatsächliche Veräußerungsgewinn mit 30 Prozent ImmoESt besteuert. Ist der Kauf vor dem 31. März 2002 erfolgt, greift eine pauschale Methode: Dabei kann man vom Verkaufserlös 86 % als fiktive Anschaffungskosten abziehen, die verbleibenden 14 % werden mit 30 % versteuert, was effektiv 4,2 Prozent Steuer vom Gesamterlös ergibt. Allerdings ist auch dabei Vorsicht geboten, denn: „Wenn Altvermögen nach dem 1. Jänner 1988 von z.B. Grünland in Bauland umgewidmet wurden, dann vermindern sich die fiktiven Anschaffungskosten auf 40 Prozent und es ergibt sich effektiv eine ImmoESt von 18 Prozent“, erklärt Semmler.
Die Ausnahmen
Es gibt aber auch Fälle, in denen eine Immobilie komplett steuerfrei verkauft werden kann. Eine wichtige Regelung ist die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung. Hier gibt es zwei Optionen: Bei der Option A hat man die Immobilie ab dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt und verkauft sie innerhalb eines Jahres nach dem Auszug. Bei der Option B hat man innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend darin gewohnt. Das kommt beispielsweise dann zur Anwendung, wenn das Objekt zwischendurch vermietet war. Wer ein Gebäude selbst errichtet hat, bleibt beim Verkauf des Gebäudes steuerfrei. Als Hersteller gilt „derjenige, der das wirtschaftliche Risiko trägt, also der Bauherr.“ Aber Achtung: „Die Befreiung gilt wirklich nur für das Gebäude, nicht für Grund und Boden. Zusätzlich auch nur für neue Gebäude und keine Zu- oder Umbauten.“
Erben und Schenken
Ein häufiges Thema ist der Verkauf nach einer Erbschaft. Der Erbvorgang an sich ist mangels Gegenleistung ImmoESt-frei. Das gilt jedoch nur, „wenn der Erbe die Immobilie grundbücherlich übernimmt“, so Semmler. Wird die Immobilie direkt im Zuge der Erbschaft verkauft, ohne sich eintragen zu lassen, wird es sofort steuerpflichtig. Besonders schmerzhaft wird es bei früheren Verkäufen innerhalb der Familie. Semmler warnt: „Viele kaufen Immobilien von Familienmitgliedern günstig ab. Dadurch sind die damaligen Anschaffungskosten gering, sofern aufgrund der Höhe der Gegenleistung keine Schenkung oder gemischte Schenkung vorliegt.“ Wird dieses Haus später zum normalen Marktwert an Dritte verkauft, ist die Gewinnspanne riesig. „Bei einem Gewinn von 300.000 Euro zahlt man schnell 90.000 Euro ImmoESt.“
Unbedingt Expertenrat einholen
Das Steuerrecht ist überaus komplex. Dafür braucht es den Blick aufs Ganze – und Expertenwissen: „Jeder Fall ist neu“, betont Semmler. „Viele Reglungen können sich verbinden und das ist in der Praxis die große Herausforderung.“ So hängt beispielswiese an einem Haus oft noch ein Stück Wald oder das Grundstück ist größer als 1.000 Quadratmeter, wodurch Befreiungen eingeschränkt werden.
Wer also verkaufen will, sollte frühzeitig planen und sich Gedanken über mögliche Befreiungsfristen machen. Unbedingt vor der Vertragsunterzeichnung einen steuerrechtlichen Rat einholen, um böse finanzielle Überraschungen zu vermeiden.