Wenn es um das Vererben von Häusern und Wohnungen geht, gibt es im Gesetz Details, die im Ernstfall nicht nur den Familienfrieden, sondern auch die finanzielle Existenz der Hinterbliebenen gefährden können – vom plötzlichen Auszahlungsdruck bei Eigentumswohnungen bis hin zur fehlenden Absicherung von (unverheirateten) Lebensgefährten.
Wir haben dazu mit einem Experten gesprochen, der täglich mit diesen Fragen konfrontiert ist: Mag. Nicolas Kotzmuth ist Notar-Partner im Notariat Fürnschuß . Kinzer & Partner in Graz und begleitet Klienten als spezialisierter Jurist durch alle Facetten des Immobilien- und Erbrechts.
Starten wir mit einer ganz wichtigen Frage: Was passiert, wenn es kein Testament gibt?
Die Sache ist eigentlich klar: Wenn kein Testament vorliegt, tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Hier erbt bei einer klassischen Familie der Ehegatte bzw. die Ehegattin immer ein Drittel und die restlichen zwei Drittel werden auf die Nachkommen aufgeteilt. Wenn der Verstorbene ein Haus hinterlässt, erben – sollte nicht etwas anderes einvernehmlich vereinbart werden – dieses die Witwe bzw. der Witwer und die Kinder daher gemeinsam. So kann es passieren, dass ein Haus am Ende mehreren Personen gehört. Die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie werden also rechtlich aufgesplittet.
Und was ist bei einer Wohnung?
Wohnungen fallen üblicherweise unter das Wohnungseigentumsgesetz. Dass Wohnungen gleich behandelt werden wie Häuser, ist hierbei ein großer Irrglaube. Viele denken: „Mir gehört die halbe Wohnung, ich kann frei verfügen und sie meinem Lieblingskind vererben.“ Das geht aber nicht so einfach. Das Gesetz sieht vor, dass maximal zwei Personen Eigentümer einer Wohnung sein dürfen, und zwar nur zu 50:50. Wenn nun ein Eigentümer stirbt, geht seine Hälfte per Gesetz auf den überlebenden Miteigentümer über, auch wenn man anderes letztwillig verfügt hat. Da hat man die Besonderheit, dass eine Wohnung im Gegensatz zu einem Haus diesen ganz eigenen „Weg“ beim Vererben nimmt.
Wenn es weitere Erben gibt, bedeutet das dann, dass man bei einer Wohnung gezwungen wird auszuzahlen?
In so einem Fall wird es tatsächlich schwierig: Da die Wohnung direkt an den überlebenden Miteigentümer geht, nimmt man den Erben ja eigentlich Vermögen weg. Die Folge: Der überlebende Miteigentümer – also etwa unsere Witwe oder unser Witwer – muss die Kinder ausbezahlen. Da sitzt man dann beim Notar und plötzlich heißt es: „Du musst jetzt 200.000 oder 250.000 Euro aufstellen.“ Woher das Geld nehmen? Das ist für viele eine Situation, die den überlebenden Miteigentümer finanziell massiv unter Druck setzt. Im Worst-Case-Szenario ist man vielleicht sogar gezwungen, die Wohnung zu verkaufen.
Oft wird daher – und aus anderen Gründen – eine Schenkung vorgenommen, bevor es überhaupt zum Erben kommt. Wann hat das Sinn?
Früher war der Pflegeregress in der Steiermark ein riesiges Thema. Immobilien wurden unter anderem übergeben, damit sie im Pflegefall nicht herangezogen werden konnten. Dieser ist jedoch seit einigen Jahren abgeschafft. Heute stehen eher steuerliche Fragen im Vordergrund. Sollte es sich bei der Schenkung um den Wohnsitz des Geschenkgebers handeln, ist es wichtig, dass sich dieser dabei mit einem Wohnrecht und einem Belastungs- und Veräußerungsverbot absichert. So ist sichergestellt, dass der Geschenkgeber die Wohnung bzw. das Haus weiterhin bewohnen kann, auch wenn es schon der nächsten Generation gehört.
Kosten und Steuern sind ein komplexes Thema. Worauf muss man in Österreich achten?
Man muss ehrlich sagen: Bei der aktuellen budgetären Anspannung in Österreich werden die Steuern bei Immobilientransaktionen wohl eher nicht nach unten gehen. Aber zum heutigen Zeitpunkt gilt: Übertragungen innerhalb der Familie sind im Vergleich zum Kauf von einer fremden Person steuerlich stark begünstigt. Ob das so bleibt, ist allerdings mit einem Fragezeichen zu versehen.
Das Thema Erbe ist natürlich auch menschlich heikel. Wie soll man geschickt vorgehen, wenn gegensätzliche Interessen in einer Familie aufeinandertreffen?
In einer intakten Familie, wo sich alle verstehen, findet man immer eine Lösung – etwa wie hoch ein Auszahlungsbetrag wirklich sein muss. Das gilt jedoch nicht, sobald minderjährige Kinder im Spiel sind. Dann wird es massiv kompliziert, da ich mit minderjährigen Kindern nicht „verhandeln“ kann. Hier ist das Gesetz auf Punkt und Beistrich umzusetzen. Bei einer Immobilientransaktion versuchen wir daher, die Beteiligten dazu zu bringen, über den Tellerrand hinauszublicken. Der klassische Österreicher redet bekanntlich nicht gern über den Tod und das Geld, aber genau diese unangenehmen Themen muss man ansprechen, um saubere, klare Verhältnisse zu schaffen.
Was sollte man am besten präventiv angehen, bevor eine Immobile erworben wird?
Jeder Fall ist individuell, allgemeingültige Aussagen sind schwer zu treffen. Aber eine Sache wäre wichtig: Bei der ganzen Freude eines Immobilienkaufs, sollte man nicht vergessen, sich auch Gedanken über die rechtlichen Konsequenzen – wie z. B. das Erbrecht – zu machen. Denken Sie nur an Lebensgefährten: Paare leben Jahrzehnte zusammen, schaffen sich eine Immobilie an, haben Kinder, haben aber keine erbrechtlichen Ansprüche, wenn sie nicht verheiratet sind. Da ist das Testament eine wunderbare Möglichkeit, den Partner erbrechtlich abzusichern. Sich hierzu professionell beraten zu lassen, darf jedem Käufer einer Immobilien nahegelegt werden.