Wie das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) Ihren Immobilienkauf sicher macht
Wenn es um den Kauf einer Wohnung im Neubau geht, stehen schnell wichtige Fragen im Raum: Ist mein investiertes Geld sicher? Worauf muss ich im Kaufvertrag besonders achten? Was passiert, wenn der Bauträger insolvent wird? Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) verhindert ein böses Erwachen. Es ist ein komplexes, aber wohldurchdachtes Gesetz, das Private beim Immo-Kauf schützt und für klare Spielregeln sorgt.
Wir haben mit Dominik Konrad, Geschäftsführer der WIGA Investment und Beteiligungs GmbH, über die wichtigsten Fragen gesprochen. Er erklärt, was hinter dem BTVG steckt und warum es für alle, die in die eigenen vier Wände investieren wollen, so wichtig ist.
Wann kommt man als Privatperson eigentlich mit dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG) in Kontakt?
Das BTVG kommt dann zur Anwendung, wenn ein Erwerber Zahlungen leistet, bevor das Objekt fertiggestellt und übergeben ist. Klassisches Beispiel: der Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger während der Bauphase. Das Gesetz ist dazu da, den Kauf so abzusichern, dass es kein böses Erwachen gibt. Das BTVG macht den Immobilienkauf sicher, indem es Vorauszahlungen beschränkt, die Abwicklung über Treuhänder zwingend vorschreibt, Sicherheiten durch Banken oder Versicherungen verlangt und den Eigentumserwerb im Grundbuch absichert. Dadurch wird das Risiko für Käufer auf ein Minimum reduziert.
Seit wann gibt es das Gesetz und warum?
Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) gibt es in Österreich seit dem 1. Juli 1997. Es wurde eingeführt, um Käuferinnen und Käufer von Immobilien – insbesondere bei noch nicht fertiggestellten Bauprojekten – vor dem Risiko von Vorauszahlungen ohne entsprechende Sicherheiten zu schützen.
Wie funktioniert das System mit den Ratenplänen?
Es gibt zwei Varianten, Plan A und Plan B. Der Unterschied liegt in den Prozentsätzen: Bei Plan A sind es zu Baubeginn 15 % vom Kaufpreis. Bei Plan B startet man mit 10 %. Die weiteren Raten richten sich nach Baufortschritten, Rohbau, Dach, Fertigstellung. Am Ende bleibt immer ein kleiner Rest über, den man erst bei Übergabe zahlt. Außerdem behält der Treuhänder noch 3 % zurück, als Sicherheit für allfällige Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüche. Das Gesetz sieht genau vor, in welchen Bauphasen Bauträger Teilzahlungen erhalten dürfen. Damit soll sichergestellt werden, dass Käufer nur für bereits erbrachte Bauleistungen zahlen.
Man muss also nicht den gesamten Kaufpreis auf ein Treuhandkonto legen?
Nein. Wer über eine Bank finanziert ist, bringt eine verbindliche Finanzierungsbestätigung. Damit weiß der Treuhänder, das Geld ist da. Bei Baustart, nach Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung, fordert er die erste Rate, meistens 10 % oder 15%, direkt bei der Bank an. Hat jemand Eigenmittel, braucht es eine Bankgarantie. Aber dass man gleich am Anfang alles auf ein Konto überweist, das ist nicht nötig.
Warum gibt es im Einfamilienhausbau eigentlich keine verpflichtenden Regeln?
Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) gilt nur dann, wenn ein Bauträger auftritt, also wenn Grundstück plus Bauleistung aus einer Hand angeboten werden. Wer selbst ein Haus baut, kann ebenfalls einen wasserdichten Vertrag mit der Baufirma und Gewerken machen, aber das tun die wenigsten. Und dann fehlen die vertraglichen Absicherungen. Der Gesetzgeber hat hier also bewusst auf zwingende Regeln verzichtet, um Flexibilität im individuellen Hausbau zu erhalten.
Anderes Thema: Wie geht es dem frei finanzierten Wohnbau derzeit generell wirtschaftlich?
Die letzten zwei Jahre waren sehr schwierig. Jetzt spürt man aber wieder ein bisschen Bewegung. Durch die sinkenden Zinsen bei Finanzierungen und weil der große Preisverfall ausgeblieben ist, sind die Leute aber wieder vorsichtiger optimistisch und beginnen wieder zu kaufen. Wir merken, dass der Markt leicht anspringt, die Stimmung ist wieder positiver.
Was hat sich geändert?
Früher ist viel gebaut worden, meist aber kleine Anlegerwohnungen, 30 bis 40 Quadratmeter groß. Größere Familienwohnungen fehlen. Und genau dort spürt man: Die Leute können sich ein Eigenheim nach wie vorher schwerer leisten, gleichzeitig gibt es am Mietmarkt wenig passendes Angebot. Sobald größere Wohnungen auf den Markt kommen, wird eine hohe Miete dafür verlangt.
Im Allgemeinen hat sich das Tempo am Markt verlangsamt, bis Projekte in Umsetzung kommen. Wenn überhaupt, vergeht viel mehr Zeit. Die ausbleibende Bauleistung wird sich vermutlich in ein paar Jahren mit einer Verknappung des Angebotes auswirken.
Dominik Konrad studierte in Graz Jus und stieg danach bei einem großen Projektentwickler ein. Er war an der Entwicklung und dem Verkauf der Smart City Graz mitbeteiligt. Anschließend studierte er in Wien Immobilienmanagement und baute in Graz eine eigene Firma auf. Seit vier Jahren ist er Geschäftsführer und Partner der WIGA. Zum Portfolio gehören Bauträgertätigkeiten, Projektentwicklung, Makler- und Hausverwaltung.